せとうち地域で戸建賃貸を運営しております。
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おはようございます。
たくみです。
先日は岡山の県北へ
ホテルルートイン津山。巨漢のホテルで津山駅の前、津山城跡の川を挟んで向かい側です。立派なホテルだけど、安い！
もちろんサウナはあります。
８０度くらいの設定。
温度計では出ないけど、温度が上下してる感じがしますね。
熱い時と熱くない時の差が時々出ます。水風呂は１９度くらい。外気浴は外にベンチがあります。
外気浴が川の側、海の側は風が出やすい。風があると気持ちいいんです。このホテルも同様。
もちろん都会のサウナもビルの隙間を縫うような風がありますが、またちょっと違いますね。
朝の津山駅周辺歩いてみると
駅前には幕末に外国との交渉にあたった津山の人
箕作阮甫（みつくりげんぽ）の銅像
津山が生み出したB’ｚの稲葉さん。
もう偉人レベルの扱いです😄列車の到着音もＢ’ｚの曲だったな…
駅前綺麗になってましたねぇ
全く列車の歴史とか知識薄いけど行ってみた
これが310円くらいで見れちゃう。入場料安すぎる。
夜ライトアップされた列車の前で飲み会とかしてみたいわｗ
津山も人口が減ってきてるし、流出先は岡山市…いい場所選ばないとね
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先日、セミナー懇親会で行ったらどうやって戸建やアパートを買ったんですか？
って聞かれることが多かったので
ネット・不動産屋・大家さんの紹介ですって答えてたんですけども…
あらためて自分が購入してきた物件をどうやって買ったか？を思い出してました。
私は戸建が多いから戸建の話ベースですけども
物件決済数で数えると
ネットで見つけて購入：紹介で購入＝３：２
くらいの割合でした。
他にも探し方ある。ほしい物件を見て回って声かけていくとか？
今日も空き家を見ておりました。
問題は見つけるのは良いんだけど、その土地見ても判断出来ない…
これを見極めるところが難しい…そこが自分の中で壁だったんです。
私は判断出来ないから本を読んだり、ブログ読んだりしてちょっとずつ判断材料作ってました。
土地がどこにあってどんな形なのか？
→Googleマップで見て、土地の間口や接道、奥行きなんかはアプリ使えばだいたい測れます。
家賃はどれくらい取れるのか？
→家賃相場は売上なのでめちゃ大事だけど、出すまでわからない。ネットでも調べるけど、ネットの数値って決まって無い募集の数値だから参考程度。賃貸仲介の業者さんに最低２件は電話して聞いてみて下さいって本に書いてあったのでそのまま電話してみたりもしてましたし、当然、先輩大家さんに聞いたりして助けてもらってました。
どれくらい資産性や収益性が出るのか？
→資産性はExcel組んで固定資産評価額を予想して入れ込んだりして、角地かどうかで数値入れたりして数値いじったりして評価予想。多少ずれててもOK。
リフォームはどれくらいかかるのか？
→間取り別にだいたいの目安のリフォーム数値を作りました。これも知らないからわからなかったんです。間取りがわかったら最大掛かる金額を入れ込み、それを指値の参考にすることもあります。
見に行く前に準備していくのはこれくらい
見に行ってから価格をお伝えする。
逆算出来る人だけがゴールに辿りつける。
だいたい本やブログを読んだらある程度辿りつけるので、後は何度もやるだけです。
私はだいたい空振り三振です😅でも、バット振るのがだんだん楽しくなってくらいがちょうど良い。打ちたいのも山々だけど、バット振ってると、シミュレーションの実績が貯まってきます。そしたらあちこち判断する材料にはなるかもですね。
一番大事なのはコミュニケーション。
コミュニケーションってお話だけじゃなくて
伝わるかどうか？
って思うんですよね。
困ってることを手伝ってあげたり
教えてもらったことをすぐやったり
だから行動もコミュニケーションの1つ
流ちょうに話さない方が行動で伝わることもあったりしますよね。
逆に黙ってる方が伝わる💦
黙々と作業してたりする姿の方が見てる方は伝わります。
最近、奥さんが精神修行の為に習いに行ってるお茶の世界でもそうみたいだけど、
言葉だけじゃないもんね。配慮して掛け軸や茶碗、話の内容も含めて相手の信頼感を得る。
信頼ってどう得るかって誠実に相手を思って動くこと。
プレさんのセミナー受けて直接の購入までの道のりを考えると、地道なコミュニケーションなんですよね。
コミュニティに属さない大家さんが集まるコミュニティにしっかり顔出して地域の為に行動して地域に対する貢献もしてて、可愛がられてる。
ドミナントするには
その土地に思い入れがある方がその土地への貢献が出来ますしね。
やっぱ大家業のドミナントは街作りで地域貢献であることも学びました。
これでやることは決まってきますね。
購入物件の判断の仕方ってこれくらいしかやってないけど、言葉に出来てないことあるかな…
お金の準備の話はもっと大事。
とりあえず自分がいくら持ってるか、どれだけ浪費してるかは把握して整えておいた方が良いですね。
これくらいで誰かの役に立つのかな？でも、良いと思ったら
TTP＝徹底的にパクる
私もあなたもそれで成長していきましょ😆
以上です
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読んだ本の備忘録：せとたくみ - 読書メーター
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